李东委员代表市政协经济科技委员会发言

　　住宅物业专项维修资金（以下简称“住房维修资金”）是由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。它是住房的“养老金”，管好用好住房维修资金，事关千家万户城镇居民，是一项重大的民生工程，对于防止引发群体性事件，加强社区建设，构建和谐社会，保障居民安居乐业，促进物业服务企业健康发展，具有十分重要的意义。
　　我市住房维修资金管理工作起步于2000年，根据国家、省有关政策规定，我市建设规划局先后出台了《台州市关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》（台建规〔2006〕287号）、《台州市物业专项维修资金使用办法》（台建规〔2008〕427号）等政策，并制定了物业专项维修资金交存标准（台建规〔2008〕93号），以及交存方式、归集管理、监督检查、使用原则、适用范围、使用程序、要件提交等有关事项进行了规定，为规范住房维修资金的管理和使用提供了可操作的政策依据。几年来，经过市住房建设主管部门的努力，我市物业专项维修资金的管理与使用日趋规范，维修资金归集率逐年提高，物业管理水平不断提升，为广大业主安居乐业创造了良好的条件。截止2012年底，台州市区物业专项维修资金共10.175亿元，其中本金9.01亿元，利息11650万元，至目前市区累计动用物业维修资金2302万元。
　　物业专项维修资金来源于业主，具有资金量大、公益性强、影响面广、社会关注度高的特点。近几年，随着一批住宅陆续进入“中老年期”，有关消防、电梯、人防工程等配套设施设备同时进入密集保养或更换期，维修资金的使用开始呈现逐年增多、支出量大的趋势，业主与物业管理的矛盾日益突出，严重影响和谐社区的建设。具体表现在：
　　1、住房维修资金申请使用难。根据有关规定，动用一笔维修资金，须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字同意后方可实施的程序，由于部分业主意见不一，或事不关己，或业主与物业管理单位存在争议而不愿签字，导致维修资金申请使用难。
　　2、住房维修资金拨付难。目前部分住宅小区没有按规定成立业主委员会，或者业主委员会无法履行职责，不能提供业主委员会账户，街道或社区又不愿提供收款账户，导致维修资金无法拨付到位，使业主的合法权益受到影响。
　　3、住房维修资金续交难。根据省、市住房维修资金管理办法，“业主分账户内专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当续交专项维修资金”，但由于业主居住情况不同、利益享受不均等问题，物业维修资金不足30%的续交很难实施，也缺乏有效措施。
　　4、住房维修资金补交难。由于我市住房维修资金管理工作起步于2000年，2000年之前出售的住宅、公有住房大多未建立专项维修资金。虽然住建部和财政部2008年2月颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第四十二条有“本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售单位建立住宅专项维修资金的，应当补建。”并要求地方政府相关部门制定具体办法。但此规定在省、市相关政策中均未体现，导致补交没有依据难以开展。而这些老旧住宅由于建设年代早，建设标准普遍不高，公共设施设备配套不齐全，建筑物及公共设施年久老化，急需维修或改造的公共部位多，历史欠账多，且居住对象多为弱势群体，因无建立维修资金而难以开展物业服务，影响了老旧小区居民居住环境的改善。
　　5、房改房维修资金续筹难。房改房在房改时，住房单位可以从售房款中一次性提取10-15%作为维修养护资金，购房人按每平方米建筑面积成本价的1%缴纳维修资金。但我市房改房维修资金收缴情况不一，且分散在各个住房单位，难以监管。再者，由于当时缴纳的标准较低，特别是房改政策还规定，专项维修资金本金不能动、只能拿利息用于维修，因此，实际可动用的维修资金十分有限，从维修资金实际良性循环和维护物业正常维修养护看，迫切需要续筹资金，并逐步改变单靠利息收入支付维修费用的使用办法。
　　此外，还存在消防设施寿命过短维修成本过高，容易造成住房维修资金过早使用完而导致以后应急维修得不到保障的问题。
　　加强住房维修资金的管理和使用，正确处理业主与物业服务企业的矛盾，未雨绸缪，防范于未然，是维护社会稳定的应有之举。有鉴于此，我们建议：
　　1、加强政府管理和引导，进一步完善住房维修资金的管理使用程序。在已制定的《台州市物业专项维修资金使用办法》的基础上，进一步出台更加完善、便于操作的住房维修资金管理使用细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务。深入宣传相关法律法规，让广大业主熟悉了解住房维修资金管理使用原则要求，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时鼓励业主善于运用法律武器维护自己的合法权益。对涉及数额较小、但又无法做到2/3以上业主签字的维修项目，建议由市政府出台简化程序政策，参照应急程序以公示方式实施。对部分住宅小区因没有成立业委会或业委会无法履行职责时，根据市长令第99号规定由物业所在地街道、社区代为行使物业委员会职责，提供动用住房维修资金拨付账户，以确保小区设施、设备的及时维护保养。
　　2、创新资金管理模式，确保住房维修资金保值增值。针对当前存在的业委会不愿管、不会管和物业维修资金保值增值难的问题，建议在有条件的小区开展住房维修资金自主管理和保值增值试点。即政府建账监管，业委会分账管理，在政府指定银行开户，允许和鼓励业委会依据住宅使用年限，将维修资金按一定比例进行活存、定存、购买国债或银行发行的理财产品，以获得稳定的收益，实现对住房维修资金的保值增值。在试点取得成功经验的基础上，稳步推开，逐步将物业维修资金由目前政府统一管理过渡到业委会自主管理，以减轻政府管理负担，只保留政府监管职能。
　　3、引进专业工程造价审价机构，提高住房维修资金监管水平。要严格按照“业主缴纳、统一存储、安幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，加强对住房维修资金的管理和使用。特别是要加强住房维修资金使用过程的监督，统一建立维修项目审价制度，从市场引入专业工程造价机构，并由维修资金开户银行制定专业审价机构，对单项维修项目或维修总金额达到规定标准的，予以免费审价，确保维修资金安全、合理使用。同时建立维修单位信息库，引导业主通过招投标方式选择施工单位，鼓励业主选聘专业监理机构参与项目维修、验收，保证维修工程质量。
　　4、充分运用现代信息化手段，提高住房维修资金管理使用透明度。一是加强对住房维修资金信息化管理系统的建设，逐步完善维修资金查询系统，使每个业主都可自主查询分账户中维修资金使用、增值收益和结存金额。二是增加业委会对维修资金集中公示次数，由每年一次改为每半年一次，使用一次公示一次。明确公示责任，由现在的住房维修资金管理中心负责，改由资金开户银行全权负责，或采用银行对账单的形式，由银行将维修资金变化情况免费寄达业主个人，以增强资金透明度。三是加快小区公共事务决策信息化平台建设，方便业主通过网络、手机短信等方式参与小区公共事务决策，包括维修资金使用中的投票表决，确保业主意见表达的真实性。
　　5、重视发挥业主的主体作用，增强业委会自治能力和水平。一是加强基层社会组织建设。建议将居民小区成立业委会的工作，作为所在街道、社区的工作目标和工作任务，定期进行考核验收。二是加强对业委会与物业管理从业人员的教育培训。由住房主管部门负责，定期对业委会、物业管理从业人员和社区工作者进行有关法律、法规和政策培训，以统一业主与物业管理的认识，熟悉掌握相关知识，明确权利和义务，增强业主自治管理意识。三是建立物业收费诚信档案。建议把业主缴纳物业费用情况，统一纳入银行诚信系统管理，对不按时缴纳物业费用的业主进行限制性惩戒，确保物业管理企业正常经营、可持续发展。
　　6、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区和房改房的改造。一是严格把好小区验收关。小区竣工验收时，相关部门要认真掌握房屋质量、配套设施、维修资金归集等有关情况，协助物业管理企业严格物业承接标准和必须履行的程序，避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。二是要积极创造条件，加大对老旧小区和房改房小区物业管理规划和投资力度。建议设立专项经费，成立专门的领导机构，将老小区环境整治、专项整治、配套设施整治联合同步实施，努力提高老旧小区和房改房小区停车位、绿化、封闭等相关配套设施建设。鼓励物业管理企业与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶持。